Долевое строительство на сегодняшний день является самым выгодным для граждан способом приобретения жилья на первичном рынке, но, одновременно, и наиболее рискованным.
Многочисленные обращения заявителей позволяют утверждать, что нарушения прав дольщиков вызваны общими проблемами в экономике (банкротство застройщиков) и несовершенством правового регулирования строительства жилья с привлечением денежных средств граждан.
За 2016 год к Уполномоченному по правам человека в Российской Федерации поступили более 700 жалоб (около 11% от общего количества жалоб на нарушение жилищных прав) от граждан, пострадавших при участии в долевом строительстве жилья.
Наличие коллективных обращений свидетельствует о массовых нарушениях жилищных прав граждан.
Проблемы в этой животрепещущей сфере нашли свое отражение и в докладе Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации о своей деятельности за 2016 год.
В настоящее время около 80% жилья строится с участием дольщиков. По разным данным, проблемы с застройщиками имеются у 100.000- 120.000 участников долевого строительства, и лишь шестнадцать тысяч из них включены в региональные реестры обманутых дольщиков.
Предыдущие попытки защитить права и законные интересы дольщиков, как свидетельствует практика, к сожалению, не были успешными.
Существующий механизм страхования гражданской ответственности девелоперов перед дольщиками оказался нежизнеспособным. Страховые компании аккумулировали на своих счетах около 24 млрд. руб. страховых премий, однако возмещение дольщикам практически не выплачивается.
Таким образом, необходимость и важность минимизации рисков для граждан, которые стали участниками долевого строительства для решения своих жилищных проблем, является очевидной.
3 июля 2017 г. в Государственной Думе состоялись Парламентские слушания на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства», в рамках которых обсуждался проект федерального закона № 139186–7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», рассмотренный Государственной Думой в первом чтении 14 июня 2017 г., и получивший значительное число справедливых замечаний.
Действующий Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускает возможность создания Правительством Российской Федерации специального фонда, средства которого формируются за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.
В развитие указанного положения законопроектом вводится обязательность внесения застройщиками отчислений в компенсационный фонд.
Как следует из пояснительной записки к законопроекту, предлагаемый механизм защиты прав участников долевого строительства одновременно с вступившими в силу изменениями в закон о долевом строительстве, которые предусматривают повышение требований к застройщикам, позволят установить серьезные барьеры для недобросовестных застройщиков и обеспечить надлежащую защиту прав участников долевого строительства.
Однако наличие в законопроекте значительного числа бланкетных норм не позволяет оценить реальную эффективность предлагаемых им мер для защиты прав и законных интересов дольщиков.
Отсутствует также информация об оценке авторами законопроекта результативности предполагаемой деятельности фонда с точки зрения объема помощи пострадавшим дольщикам. Сделаны ли предварительные расчеты размера денежных средств, которые будут поступать в фонд и нет ли опасности, что основная их часть будет использована им на собственное существование?
Непосредственно с целью защиты прав и законных интересов пострадавших дольщиков законопроект возлагает на фонд функции выплаты возмещения участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве и предоставления займа или пожертвования жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу либо предоставление займа застройщику для завершения строительства многоквартирного дома и исполнения обязательств по передаче жилых помещений в указанном доме участникам долевого строительства.
Именно эти важнейшие вопросы и находятся в сфере пристального внимания Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, однако законопроект не устанавливает основания и условия получения указанных выплат и предоставления займов и пожертвований.
Анализ положений законопроекта свидетельствует о возможности нецелевого использования денежных средств фонда, то есть различных злоупотреблений и коррупционных действий.
Соответствующие замечания направлены мной в Государственную Думу с просьбой учесть их при подготовке законопроекта ко второму чтению.
Следует также отметить, что «за бортом» остается значительное число пострадавших дольщиков, в том числе и внесенных в реестры.
Далеко не все субъекты Российской Федерации принимают действенные меры для помощи им.
Правительство Российской Федерации намеревается взять сложившуюся негативную ситуацию под свой контроль. Распоряжением от 26 мая 2017 г. № 1063-р оно обязало субъекты Российской Федерации подготовить «дорожные карты» по ситуации с обманутыми дольщиками.
В них должны быть включены перечни проблемных объектов и недобросовестных компаний, перечислены пострадавшие от их действий граждане; губернаторам придется указать, какие меры законодательного, организационного и финансового характера они планируют применить, и результаты, которые будут достигнуты.
Ежеквартально отчеты об исполнении «дорожных карт» будут поступать в Минстрой России.
Данный актуальный вопрос продолжает оставаться на контроле Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации.
По материалам сайта Уполномоченного по правам человека в РФ